中邦房地产企业500强峰会暨房企500强测评功效宣

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所属分类:房地产
3月20日,2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行,备受关注的2019中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商服务商品牌等系列测评榜单揭晓。 新华社、中新社、中
中邦房地产企业500强峰会暨房企500强测评功效宣

中邦房地产企业500强峰会暨房企500强测评功效宣

  3月20日,2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行,备受关注的“2019中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。

  新华社、中新社、中国房地产业、中国房地产金融、中国建设报、经济日报、中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报、中国城市报、中国经济时报、工人日报、中国房地产报、中国经营报、第一财经日报、21世纪经济报道、经济观察报、华夏时报、中国消费者报、北京日报、新京报、北京晚报、北京商报、北京青年报、东莞日报、昆明日报、深圳商报、深圳晚报、西安日报、西安晚报、南宁晚报、每日商报、厦门晚报、成都日报、南方日报、长江日报、余杭晨报、都市热报、海西晨报、海峡导报、海峡都市报、南国都市报、钱江晚报、厦门日报、深圳特区报、长江商报、舟山日报、财经国家周刊、地产杂志、楼市、中国建材报、劳动报、中华建筑报、建筑时报、中国建材杂志、时尚家居、新华网、中新网、财经网、北青网、中国网地产、中国城市网、中国消费网、FT中文网、今日头条、凤凰房产、易居中国、克而瑞、丁祖昱评楼市、乐居财经、蓝鲸财经、一点资讯、环球网、腾讯房产、财联社、地产瞭望、彭博社、东地产、地产人言、深圳壹地产、攸克地产、地产大爆炸等。

  房地产市场的发展已经告别了极度短缺的岁月,逐渐走向供求平衡。但是离我们满足人民群众美好生活的需要还有很漫长的路要走。房地产怎么发展,如何走强?强最根本的是建立在高质量发展基础上。而实现高质量发展不仅仅是把房子盖得好,能够卖出去,最重要是要达到五个条件,即:1、供需平衡;2、杠杆合理,风险可控;3、供应体系完善;4、需求管理到位;5提供优质产品。[详情]

  中国房地产500强测评研究工作,我们已经连续开展了十一年。十一年来,我们通过科学、公正、客观、权威的房地产开发企业测评体系,我们的测评成果和研究报告在业内得到了充分的认可,已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业位置的重要标准。

  恒大继续蝉联第一,其它企业的名次也有不同程度的微调。新城首次进入十强行列,而且名次上升速度相对比较快。万科和碧桂园分列这次十强的二三位。十强、二十强、五十强企业名次变动幅度较小,百强变动较大。11年过程中强变动也相对较大,一旦进入到50强、30强、20强之后,这些企业行业地位很难撼动了。过去11年当中,20强房企今天的变动是最小的。也使得50强房企、百强房企,希望能够早日进入到一线的阵容。[详情]

  这11年中国的地产企业和地产相关企业发展速度非常快,地产商今天的强和2009年的强是不一样的,今天的强是代表未来有更强的生命力,更强的竞争力和更强的发展空间。详情

  上半年中国经济还将惯性下滑,但是随着政策效应和周期作用下,经济大概率在年中二三季度之间触底起稳。年初M2社融触底回升,政策底、市场底、经济底将先后出现。货币宽松和周期的轮动将推动几大资产先后转好。详情

  在变化背景下有些东西是不容易变的,通过现象看本质,现象往往是变化多端的,其本质是不容易变的。房地产行业未来的发展一定是有一些更宏大的、更稳定和更持久的东西,其中一个就是城市化。详情

  规模代表着江湖地位、综合实力、行业排名、市场占有率。中国房地产有15万亿市场的容量,这在其它行业是不可想象的。未来的10年这个数字还会稳定在12万亿,所以2018年不管是市场的规模,还是成交的体量都创新高。详情

  资本市场看待好企业的时候是遵循一个三角模型:行业选择、商业模式、管理团队。这三者之间是构成怎么看待一个好的企业,或者有没有选择好的行业。详情

  房地产行业对中国经济的贡献,财政税收的贡献以及人民美好生活的贡献都非常大。但是房地产行业也需要提高满意度和美誉度。房地产行业对国家的经济、社会的贡献是巨大无比的。详情

  中国梦国家提出来以后,每个企业、行业都会有梦想,在过去的梦想实现了以后,在新的岁月当中又会有新的梦想,而梦想要实现关键是执行问题,如何做得到的问题。对于企业来说,市场变化下如何应对。

  2018年全年政策调控轨迹由逐步收紧到略有松动。地方上前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序。四季度以后调控政策有松动的迹象,先是部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,中央经济工作会议之后,又有城市取消限售,各地政策因市而异。在销售方面,2018全年全国商品房销售额14.99万亿元,同比增长12.2%,销售面积17.16亿平方米,同比增长1.3%,增速有所回落。房地产开发投资12.02万亿元,同比增长9.5%。

  2019中国房地产开发企业500强榜单中,恒大集团再次蝉联第一,全年销售金额5513.4亿元。万科上升1位,排名第二,碧桂园排名第三。三强全年销售金额都超过了5000亿元。融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位。其中,新城和华润是新进十强房企,名次相比去年分别提升了5位和2位。测评报告显示,在十一年的500强测评中,百强变动相对较大。

  以500强房企总部所在地区域为标准进行划分。其中,华东地区占比42.3%,同2018年基本持平;华南地区占比20.4%,华北地区占比14.9%,西部地区占比8.9%,东北地区占比4.0%,同比有所提升;中部地区占比9.4%,同比有所降低。华东、华南与华北三区企业数量占比达到77%,华北地区继2018年之后占比继续提升,发展势头良好。

  2018年,500强房地产开发企业总资产均值为603亿,同比增长26.23%,增速较上年回落2.29个百分点;净资产均值为130.6亿元,同比增长21.2%,增速较上年提升4.17个百分点。整体来看,500强房地产开发企业总资产规模继续保持稳步增长的态势,净资产规模增速出现回升。具体到企业层面,龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势,快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局,保证业绩的稳定性。

  2018年全国商品房销售面积、销售金额再创历年新高。从具体分类来看,住宅的销售面积和金额分别增长2.2%和14.7%;商业营业用房销售面积下降6.8%,销售金额增长0.7%;办公楼销售面积和金额分别下滑8.3%和2.6%。500强房企全年商品房销售面积总额7.16亿平方米,同比增长12.58%;销售金额创下9.9万亿新高,同比增长17.1%。500强房企市场份额按面积和金额分别为41.73%和66.01%,分别较上年升4.17和2.77个百分点。

  2018年,龙头房企继续发挥规模优势,房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比(CR4)从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%,四企业集中度与2017年基本持平。与此同时,2018年,以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%,除了十强的份额比2017年降低0.01个百分点,其他数据分别较上年增长3.85、6.66、8.26个百分点,各梯队市场份额基本处于稳中有升趋势。

  长期负债方面,500强开发企业2018年资产负债率均值为64.21%,较上年小幅上升32个基点;整体看,房地产开发企业杠杆保持平稳。短期偿债能力方面,2018年500强开发企业短期偿债能力略有下降,流动比率均值为1.99,较2017年下降13.2%;速动比率均值为0.88,,较2017年下降15.4%。房企持有现金较为充裕,短债风险总体可控。中位数看,资产负债率为0.6513,高于平均值,表明头部房企杠杆水平要低于平均水平,显示出头部房企较好的风险管理。

  数据显示,2018年房地产开发企业到位资金16.59万亿元,同比增长6.4%,增速较上年有所回落。受融资政策调控影响,房企利用外资大幅下降,主要源于上半年政策限制房企境外发债的使用用途,要求境外发债主要用于偿还到期债务并且限制房地产企业海外融资资金投资境内房地产项目。另外受美联储加息的影响,境外融资成本有所上升,也在一定程度上抑制了房企境外融资的需求。

  2018年上半年,随着国内融资监管的收紧,很多房企转向海外市场融资。据克而瑞的数据,85家典型房企2018年融资总额为11920亿元,同比下降11.09%。在融资成本上,2018年相对于上年有所提高,据克而瑞的数据,2018年85家典型房企境内债券融资成本为5.75%,同比上升16个基点,境外债券融资7.08%,同比上升32个基点,综合成本为6.4%,同比上升17个基点。

  2018年,500强房地产开发企业净利润均值达9.67亿元,同比增长27.72%,增速较上年出现明显回升。典型企业净利润普遍良好,其中恒大集团在引入战略投资者后,半年报净利润530.26亿,超过碧桂园、万科、保利、绿地四家房企之和。与此同时,500强房企三项费用均值达到9.6亿,三费占营收的比重为12.38%。总体来看,500强房企三费增长率略高于营收增长率,三费占营收比重较去年有所上升,主要原因是融资环境趋紧,融资费用上升。

  2018年,500强房企总资产收益率均值2.83%,较2017年上升了0.07个百分点;净资产收益率均值为6.32%,较2017年上升了0.97个百分点;成本费用率均值为19.81%,较2017年提升了2.27个百分点,整体盈利表现良好。从成本端看,土地市场变化较大。18年年中以前,市场处于量价齐升的状态。三季度以后,土地价格出现回调。

  随着房地产市场进入全面调整,行业本身也开始从高速增长向有质量增长转变。从盈利质量角度看,目前房企合作开发已经成为常态。虽然房企的销售金额权益比有所下降,但通过合资成立项目公司、与土地持有方股权合作、小股操盘等方式,企业一方面能够改善净资产收益率的水平,另一方面也降低了风险。从行业整体来看,住宅增量市场短期增长乏力,而存量市场无论是规模还是增速,都呈现出长期向好的态势。

  2018年,受政策调控影响,房地产市场继续承压,行业增速进一步放缓,步入平稳增长阶段。年内,500强房地产开发企业销售面积增长率为17.3%,较2017年下降5个百分点;销售金额增长率为19.3%,较2017年下降15.4个百分点;营业利润增长率为28.57%,较2017年上升3.54个百分点;净资产增长率为21.20%,较2017年上升4.17个百分点。同时,500强房地产开发企业增长态势呈现梯度分化。其中,增长态势最为强劲的为30-50强房企,以中型房企为主,增速快,大多处于快速攀升期。

  虽然在内外部环境高压下规模扩张受限,2018年500强房企净资产收益率仍处于上升趋势,这主要得益于行业逐渐进入精细化运营阶段,企业从产品、管理、服务方面挖掘利润空间,控制成本,开源节流。行业下行、增长放缓背景下,房企有质量的增长更加落到实处。随着企业不断深挖,提升产品、服务、管理能力,行业潜力将进一步释放,整体仍有较大发展空间。近两年,房企开始重视向管理要效益,内部管理和运营趋于精细化。从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。

  2018年,尤其进入三季度,调控政策效果逐渐显出,房地产市场降温明显,资本市场环境持续走弱,由于对未来政策不清晰,亦有部分房企可供开发的土地较多,房企拿地从积极转为审慎,投资态度相对保守。有较多的房企调整战略方向,收缩投资战线,放缓扩展进程,恒大、碧桂园、融创等均表示放缓投资节奏,上半年拿地较为积极的旭辉、中南、中海等房企下半年也都表示要主动放缓拿地节奏、整体投资将趋于保守。

  2018年,500强房企存货周转率为0.13,较2017年出现较大降幅;整体流动资产周转率为0.13,同比下降;总资产周转率为0.11,降幅较小。三大运营指标总体处于近6年里较低水平。具体到企业,高周转的标杆性企业碧桂园主动提出提质控速,要将安全质量放在第一位,从而保证有质量的发展。

  2018年,500强房企整体存货货值和存货增长率均继续攀升。500强房企平均存货货值为357.96亿,较上年提升30.43%,存货增长率已经连续四年实现增长。从存货周转率上看,2018年500强房地产开发企业周转水平延续下行趋势,存货周转率下降至0.13,但降幅较2017年大幅收窄。

  2018年,房地产市场整体去化率都处在下降趋势中。18年对销售贡献最大的三四线城市,下半年开始,去化情况也出现回落。相较以前强调开工速度,预售速度,去化问题现在成为影响企业周转速度的重要因素。随着消费者日趋成熟,买房考虑更加全面,对产品品质有了更高的要求。去化率的普遍下降,倒逼房企更加关注楼盘质量,研究提供更为合理的产品结构。

  随着市场的波动变化,客户需求提升,营销作为推动房企成长和持续发展的重要环节也不断被加码创新。而由于互联网、大数据的快速崛起,信息的传播从单一化向多样化转换,微信友圈传播、公众号、自媒体、直播等多种线上方式在前端拉动热度,线下活动创新增多,从小规模热场向大规模活动转变,从大规模活动向精益型活动转变,线下回应线上,双向驱动,形成立体化模式推动销售。而营销围绕市场进行决策,文化休闲、运动、体育为房企带来的影响逐年增大,形成新的营销模式。

  生活水平的提高让大众对居住品质、需求、功能、环境等要求不断增强,在此背景下,房企纷纷加强内功修炼,聚焦产品升级,以客户需求为导向,追求产品力的提升,向高质房企发展。房地产企业在专注于产品升级的同时,对链条上的提供的服务更加精细化,从基础服务向一站式服务转变。此外,房企更注重回归,基于对生活本源的理解,赋予建筑文化属性。同时,近年来房企不断尝试将科技、智能与产品融合,进行不断创新和升级,切实营造绿色生活。

  企业在不断提升自身利益的同时,积极履行纳税责任。2018年,500强企业所得税均值为3.48亿元,同比增长19.13%;营业税金及附加的均值约为4.70亿元,同比增长12.73%。房企在成长壮大的过程中也不忘反哺社会,多家企业在保障房建设、道路、基建方面助力城市发展,对于贫困、较为落后的区域、以及社会中需要帮助的提供帮助,以实际行动为公益献礼。

  2018年,在错综复杂的国内外环境下,我国宏观经济运行保持在合理区间,总体平稳、稳中有进,经济社会主要预期目标较好实现,发展质量不断提升。全年实现国内生产总值90.03万亿元,按不变价格计算,同比增长6.6%,增速略有回落,(2017年我国GDP同比增长6.9%),但实现了6.5%左右的预期发展目标。质量、效益、结构等问题进一步优化改善。2018年,房地产市场市场整体运行平稳,受开发商加速开工拉动,高位运行,年内房地产开发投资额为12.03万亿元,同比增长9.5%,较2017年7%的增速提升2.5个百分点。回顾2018年政策,延续上一年房子是用来住的,不是用来炒的的基本定位,从前三季度的坚持调控目标不动摇、力度不放松,到第四季度,调控政策似有松动,总体呈阶段性变化,贯彻因城施策原则,意在支持自住合理需求,遵循市场发展规律,促进房地产市场健康、平稳发展。

  2018年房地产市场呈现高位横盘格局,9月后增速明显回落。据国家统计局数据,全年全国商品房销售面积17.16亿平方米,同比增长1.3%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年同期回落6.4个百分点。商品房销售额14.99万亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点,比上年回落1.5个百分点。呈现销售均价上涨但销售面积基本持平的特征。值得注意的是,传统的金九银十期间,商品房累计销售面积增速反而明显回落,同比下滑3.6%和3.1%,2017年同期也是下滑1.5%和1.6%,已经连续两年出现旺季不旺的情况。同2017年政府出台政策遏制房地产价格过快上涨导致销量下滑不同,2018年四季度后政策调控逐步放松,年末销售有所抬头,12月同比上涨0.9%。在房住不炒、因城施策的大背景下,各地出台了一系列适应当地实际的调控政策,市场呈现了分化的格局。

  2018年, 房地产行业马太效应依然十分明显。前百强房企销售规模增长28.94%,前50强房企销售规模占全行业51.95%,千亿房企创记录新增至30家。货值集中度方面,51%的土地被排名前十的企业购得。同时,龙头房企的优势并不局限于住宅开发,慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。尾部企业则要面临资金链断裂等问题,处境困难被动退出。同时,有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业,谋求转型。回顾2014到2018年的本轮房地产调控周期,看到一些不同的特点。首先,去库存的政策延长了景气周期。其次,政策收紧期相比过往更长一些。最后,以往全国政策一刀切,容易形成各线城市同涨共跌的情况出现;目前政策调整为因城施策,甚至一城一策,各线城市之间周期出现对冲。

  随着2018年下半年房地产市场显著降温,房地产开发企业进行了一定的战略调整,更加注重减速提质、稳健发展。龙头房企围绕减增速、降负债、提品质、增效益展开。战略运营方面,诸多房企调整战略方向。房企土地投资普遍趋于审慎,严控项目投资收益率。空间布局上,房企对于规模化扩张的风险较为警惕,偏向于聚焦、深耕、优化区域市场布局。规模增长有一些持续的变化,房企的盈利模式逐步从产销模式向资管模式转变,从买地造房卖房向资产整合优化运营转变,从注重规模、周转率和销售收入向注重持续现金流入转变。此外,提质降速发展背景下,房企在多元化业务经营上亦呈现出一些特点。一方面,房企重视多元化发展,一些房企多元化发展提高到企业战略发展高度。另一方面,房企重视多元业务的优化发展,企业多元化发展趋向于理性、务实。

  从房地产本身的行业发展来看,要动态把握“一城一策”带来的地区机会和行业发展机会。经过2018年的收缩,2019年会有一个符合市场规律的反弹。详情

  上坤不仅仅只有地产开发,从成立开始就已经在存量方面布局。增量代表现在,存量则代表未来,上坤目前在一线城市布局了一些商业写字楼和长租园区。详情

  2019年国家对房地产调控没有改变,政策基调还是稳定,维持了2018年的市场政策。从市场来看,应该还是以稳为主。详情

  中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构,由中国房地产业协会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术中国有限公司五家单位发起成立。中国房地产测评中心以“科学、公正、客观、权威”为工作原则,坚持以科学的方法、公正的立场、客观的态度,对房地产企业进行研究,最后得出权威的结果。